Beleggen in REIT’s: Hoe, Waarom en Waar?

Als belegger heb je heden ten dage meer keuze dan ooit tevoren. Niet alleen is de keuze voor individuele producten enorm, er zijn ook nog eens gigantisch veel soorten beleggingsinstrumenten. REIT’s krijgen bijvoorbeeld steeds meer aandacht van een breed publiek. Het staat voor Real Estate Investment Trust. In het Nederlands betekent dat Vastgoed Investeringsfonds. Het is eigenlijk precies wat de naam doet vermoeden. Je investeert namelijk via een fonds in allerlei soorten vastgoed. In dit artikel bespreken we waarom het wellicht verstandig is om in een REIT te beleggen. We analyseren de voor- en nadelen en leggen uit hoe je in een dergelijk fonds investeert.

Een manier om te investeren in vastgoed zonder een enorm vermogen

Investeren in vastgoed is eigenlijk altijd al populair onder kapitaalkrachtige investeerders. Over het algemeen stijgen de prijzen en er zal altijd vraag zijn naar huizen, kantoren en winkelpanden. Voor de doorsnee burger met een kleinere portemonnee was dit helaas nooit een optie. Aangezien zij niet het vermogen hebben om zelfstandig een dergelijk grote aankoop te doen. De uitdrukking “geld maakt geld” hoor je regelmatig. Beleggen in vastgoed en je vermogen zien groeien is daar een van de voornaamste voorbeelden van.

Meer mogelijkheden door het vermogen van beleggers samen te brengen

Een REIT maakt het mogelijk om samen met anderen te investeren in vastgoed. Dat zijn mensen die je helemaal niet kent. Je steekt eenvoudigweg geld in een fonds en de beheerder daarvan belegt het gezamenlijk in vastgoed. Als enkel persoon is het daarom niet nodig om een compleet gebouw te kopen. Tegelijkertijd profiteer je wel mee met de groei van de sector.

Let op met de definitie van REIT

REIT staat dus voor Real Estate Investment Trust. In Nederland bedoelen we daarmee het fonds waarin je belegt. In de Verenigde Staten van Amerika is dat net even anders. Zij bedoelen namelijk het bedrijf achter het fonds. Op zich heeft dat niet heel veel effect voor jou als belegger. Maar aangezien een aanzienlijk deel van de REIT’s zich in de Verenigde Staten bevindt is het handig om op de hoogte te zijn van het onderscheid.

Aan deze voorwaarden dient een REIT te voldoen

Een REIT is een uniek beleggingsproduct. Daarom zijn er een aantal voorwaarden waaraan voldaan dient te worden. Het concept en de eigenschappen van een REIT komen uit de Verenigde Staten van Amerika. Daar zijn REIT’s al een stuk verder ingeburgerd in vergelijking met ons land. In z’n totaliteit is de regelgeving behoorlijk complex. Daarom richten we ons in dit artikel op de essentiële voorwaarden om als REIT in aanmerking te komen. Ze hebben het gezamenlijke doel om van REIT’s een uniek product te maken en op een verantwoorde manier te reguleren. Dat lukt door twee voorname eigenschappen te beschermen. Namelijk het winst maken uit onroerende zaken en het feit dat het om een grote groep beleggers staan. Aan de onderstaande voorwaarden dient een fonds te voldoen om als REIT te kwalificeren.

Er zijn in totaal meer dan 100 aandeelhouders: Een REIT is een fonds. Over het algemeen houdt dat in dat er meerdere investeerders zijn. Om als REIT in aanmerking te komen dient een fonds uit minstens 100 beleggers te bestaan.

Maximaal 50% in handen van de grootste 5 investeerders: Om allerlei gesjoemel te voorkomen zijn er regels opgesteld zodat kapitaalkrachtige beleggers niet in staat zijn om vrijwel het complete fonds over te nemen.

Tenminste 75% van het vermogen wordt in onroerend goed gestoken: Een REIT is een fonds dat belegt in vastgoed. Het is dus geen verrassing dat het overgrote deel van het vermogen in onroerend goed geïnvesteerd dient te worden.

De uitkering van dividend: REIT’s hebben speciale voorwaarden voor de winstuitkering. De beheerder van een REIT heeft de verplichting om minstens 90% van het belastbare inkomen uit te keren aan aandeelhouders. Als investeerder in het fonds maak je dus aanspraak op dividend. Dat heeft als consequentie dat het grootste gedeelte van de winst niet geherinvesteerd wordt, bijvoorbeeld door het aankopen van meer vastgoed.

De winst is voor 75% afkomstig van vastgoed: Om als REIT te kwalificeren is het niet meer dan logisch dat het fonds winst behaalt uit onroerend goed. Daarom dient driekwart van de opbrengst voort te komen uit huur, doorverkoop en rente op hypotheken.

Onderscheidende eigenschappen tussen REIT’s

Een REIT is een bijzonder beleggingsproduct dat interessant is voor ieder type belegger. Wanneer je besluit om te investeren in een REIT is het belangrijk om de onderlinge verschillen te kennen. In feite zijn er drie soorten:

Equity REIT’s: Dit type Vastgoed Investeringsfonds behaalt winst door het verhuur van onroerend goed.

Mortgage REIT’s: Zoals de naam al doet vermoeden maakt dit type fonds winst door hypotheken. Dat kan zijn door de leningen zelf te verstrekken of door het opkopen van hypotheken en vervolgens de rente op te strijken.

Hybrid REIT’s: Dit type REIT maakt gebruik van beide hierboven genoemde strategieën om winst te maken.

Kleine beleggers mee laten doen met kapitaalkrachtige investeerders

Om te beleggen in REIT’s moet je nog steeds voornamelijk in de Verenigde Staten van Amerika zijn. Hier is het concept dan ook ontstaan. In 1960 zette toenmalig president Dwight D. Eisenhower zijn handtekening onder het voorstel. Het idee is om kleine beleggers mee te laten profiteren van de altijd doorgroeiende vastgoedmarkt. Tot dat moment kon dat alleen door uit eigen beweging een compleet pand op te kopen. Dat is niet langer nodig dankzij een fonds. Het geld van alle beleggers wordt op één hoop gegooid en een beheerder gaat aan de slag om dit zo winstgevend mogelijk te investeren.

Een kleine fee voor de dienstverlening

Het kopen, verkopen en verhuren van woningen is behoorlijk tijdrovend. Daarover hoef je je als investeerder in een REIT geen zorgen over te maken. Want een beheerder neemt al het werk uit handen. Je hoeft niet te zorgen voor potentiële kopers of huurders en bent ook niet verantwoordelijk voor het onderhoud. In feite weet je waarschijnlijk überhaupt niet in welke panden jouw geld wordt gestoken. De fee voor REIT’s is relatief laag. Want al het onderliggende werk zelf uitvoeren is ontzettend tijdrovend.

Het type vastgoed waarin geïnvesteerd wordt

Als je bij online brokers naar REIT’s zoekt kom je al snel tot de ontdekking dat er behoorlijk wat keuze is. Daarom is het handig om een aantal onderscheidende eigenschappen te kennen. Je krijgt hierdoor direct meer inzicht in de beleggingswereld in het algemeen. In feite zijn er drie groepen op basis van het soort vastgoed waarin belegd wordt.

Residential REIT’s: Een residentiële REIT steekt geld in woningen. Voor mortgage REIT’s geldt dat ze eigenlijk altijd residential zijn. Aangezien winkels en kantoorpanden doorgaans verhuurd worden en er dus geen sprake is van een hypotheek.

Retail REIT’s: Dit type richt zich op winkels. Overigens kunnen dat ook complete winkelcentra zijn.

Office REIT’s: Zoals de naam al doet vermoeden investeer je via dit fonds in kantoorpanden.

De invloed van het type vastgoed waarin je investeert

Het type vastgoed waarin je investeert heeft consequenties. Denk bijvoorbeeld aan het risico. Bij het investeren in REIT lijkt het alsof het denkwerk voor je gedaan wordt. Dat is slechts gedeeltelijk waar. Want je bent zelf verantwoordelijk voor de een aantal belangrijk beslissingen. Een voorbeeld is investeren in een retail fund. Online shoppen is in opkomst en veel winkels met een fysieke locatie staan hierdoor onder druk. Steeds meer kleine winkels verdwijnen om plaats te maken voor gigantische branches met nadrukkelijke aanwezigheid op het internet. Leegstaande winkelpanden heeft uiteraard een negatief effect op de winst van een retail REIT.

Wat er precies in de toekomst plaats gaat vinden is niet te voorspellen. De huizenprijzen zitten momenteel in de lift, wat beleggen in een residential REIT interessant maakt. Maar tijdens een crisis kan dat plotseling omslaan, zoals bijvoorbeeld in 2008 het geval was. Mensen verloren hun baan en moesten noodgedwongen hun woning verkopen.

Subsector, rendement en risico

Een aantal REIT’s richt zich op een subsector. Dat kan van alles zijn, bijvoorbeeld openbare gebouwen, panden voor de technische sector of woningen voor studenten. Het heeft allemaal invloed op het risico en het rendement. Denk bijvoorbeeld aan investeren in REIT’s voor de gezondheidszorg. Dat is waarschijnlijk redelijk stabiel. Aangezien het wel heel erg slecht moet gaan met de economie voordat ziekenhuizen en andere faciliteiten voor de gezondheidszorg worden gesloten.

Drie soorten REIT’s op basis van beschikbaarheid

Er zijn verschillende factoren op basis waarvan REIT’s ingedeeld kunnen worden. We hebben het type vastgoed en de manier van winst maken op basis van verhuren of een hypotheek. Het derde onderscheidende aspect is de verhandelbaarheid.

Openbaar verhandelbare REIT’s (Publicly traded REIT): Zoals de naam al zegt zijn deze in feite vrij beschikbaar. Net zoals aandelen en andere fondsen koop je ze aan via een broker. Het voordeel is dat handel drijven erg makkelijk en snel is. Daarnaast is er sprake van een hoge mate van transparantie, bijvoorbeeld wat betreft het rendement over de afgelopen jaren.

Niet-beursgenoteerde REIT’s (Public non-traded REIT): Dit type REIT is vrij verhandelbaar, maar het vraagt wel om meer moeite. Je vindt ze niet op grote beurzen en zult op zoek moeten naar speciale vastgoed brokers. Niet-beursgenoteerde REIT’s zijn minder liquide en dus minder eenvoudig te traden.

Private REIT’s: Dit zijn de meest exclusieve REIT’s en niet beschikbaar voor het brede publiek. Alleen specifieke beleggers mogen hierin investeren. Er is over het algemeen sprake van wat minder transparantie. Bovendien is het minimum inlegbedrag behoorlijk hoog.

Investeren in fondsen kost minder tijd en vraagt om minder kennis

Het is van wezenlijk belang om te beseffen dat beleggen altijd risico’s met zich meebrengt. Dus ook wanneer je in een fonds als een REIT investeert is de kans aanwezig dat je geld verliest. Dat gezegd hebbende zijn fondsen minder risicovol. Daarnaast hoef je niet continu je beleggingen te herinvesteren om zoveel mogelijk winst te behalen. Het doel van investeren in REIT’s is over een lange periode winst behalen. Daarom laat je het geld lange tijd vaststaan.

Het risico en het rendement van een REIT

Er zijn distinctieve soorten REIT’s, maar het is lastig om te voorspellen wat de risico’s zijn. Met name omdat zowel rendement als risico afhankelijk is van de periode. Over het algemeen kun je een redelijk stabiel rendement verwachten, zolang grote veranderingen in de economie zich niet voordoen. In een korte periode veel winst maken zit er eigenlijk nooit in. Dat geldt voor alle soorten van fondsen. Je belegt namelijk in een groep instrumenten. De kans dat deze allemaal gelijktijdig enorm in waarde stijgen is klein. Het voordeel is dat het risico ook laag is. Met name wanneer je kiest voor verschillende soorten REIT’s. Alleen tijdens een economische crisis is het aannemelijk dat er sprake is van een negatief rendement. Investeren in een REIT is een belegging voor de lange termijn. Aangezien je door de jaren heen profiteert van een relatief stabiel rendement en geen onnodige risico’s neemt.

Het gevaar van al je geld in dezelfde sector beleggen

Je hoort vaak dat een divers portfolio bij het beleggen de sleutel tot succes is. Met oog op het risico dat je neemt is het onverstandig om al je geld in een enkel beleggingsinstrument, bedrijf of sector te steken. Zelfs bij producten met een relatief laag risico zoals een fonds. Hierboven benoemden we al de verschuiving binnen de retail naar online verkoop. Beleg je al je geld in retail REIT’s, dan is de kans op verlies aanzienlijk.

REIT’s en het aandeel in je beleggingsportfolio

Welk aandeel van je portfolio dient ongeveer uit REIT’s te bestaan voor de optimale verdeling? Uiteraard zijn de meningen hierover verdeeld. Hoewel de experts wel allemaal een aandeel van tussen de 5 en 15% adviseren. Je leeftijd is hier ook van belang. Want beleggen in REIT’s is een investering voor de lange termijn. Als je jong bent haal je er uiteindelijk meer voordeel uit dan op latere leeftijd. Daarom bouw je het aandeel van REIT’s in je portfolio over het algemeen langzaam af naarmate je ouder wordt. Wees je daarnaast bewust van het feit dat er tussen REIT’s onderling ook verschil zit, zoals hierboven besproken. Beleg dus niet alles in bijvoorbeeld retail equity REIT’s. Probeer in plaats daarvan je investeringen te spreiden om de risico’s te beperken.

Het effect van het uitkeren van dividend

Beleggers horen graag vaak dat dividend wordt uitgekeerd aan investeerders. Op zich logisch, want je verdient hierdoor direct aan de winst die gemaakt wordt. Maar er zit wel een keerzijde aan. Want winst die wordt uitgekeerd aan aandeelhouders beperkt het bedrag dat geïnvesteerd kan worden in het fonds. Het kapitaal groeit minder snel wat op de lange termijn het rendement juist kan verlagen. De meningen zijn verdeeld wat betreft het voordeel van het uitkeren van dividend. Het is een discussie waar hier geen ruimte voor is. Voor dit onderwerp is het vooral van belang dat je begrijpt dat het uitkeren van dividend niet louter positief is. Hoewel het voor Nederlandse beleggers mogelijk een voordeel is wanneer je belegt in de Verenigde Staten.

Belastingvoordeel voor Nederlanders die beleggen in REIT’s

Over het algemeen zijn de belastingen in Nederland een stuk hoger dan die in de Verenigde Staten. Denk bijvoorbeeld aan de inkomensbelasting. Daarom is het opvallend dat beleggers in Nederland juist een voordeel hebben ten opzichte van Amerikanen wanneer ze in Amerikaanse REIT’s beleggen. Momenteel is het overgrote deel van de REIT’s nog steeds in de Verenigde Staten gevestigd. Aandeelhouders ontvangen 90% van de het belastbare inkomen in dividend. Daarover dien je dividendbelasting te betalen. In Nederland is deze belasting slechts 15%. Terwijl Amerikanen 35% betalen. Daarom is beleggen in REIT’s voor inwoners van Nederland een stukje aantrekkelijker.

Het rendement van REIT’s over de afgelopen jaren

De prijzen van vastgoed lijken onverminderd te stijgen. Soms onderbreekt een economische crisis de groei. Maar dat is slechts tijdelijk. Je hoeft maar naar de huizenprijzen in Nederland te kijken om in te zien dat onroerend goed een mooie investeringsoptie is. Inmiddels zijn er ruim 200 REIT’s. Dat lijkt veel, maar vergeleken met andere soorten beleggingsproducten is dat erg weinig. Daarom is het relatief gemakkelijk om het rendement te berekenen. Dat doet De National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) sinds 1972. Ze stellen er een speciaal rapport over op: de FTSE NAREIT All Equity REIT Index. In de periode van 1972 tot 2019 was het jaarlijkse rendement 12,1%. J.P. Morgan berekende dat het rendement tussen 1999 en 2018 9,9% bedroeg. Dat zijn erg mooie cijfers voor een beleggingsproduct met een relatief laag risico.

Beleggen in een REIT bij online brokers

Waar beleg je in REIT’s? Het type beleggingsinstrument is de laatste jaren een stuk populairder geworden. Daarom is het veel makkelijker verkrijgbaar voor de belegger in Nederland. Grote online brokers zoals DEGIRO, Lynx, Plus500, eToro, en IG bieden ze aan.

Conclusie over beleggen in REIT’s

De opzet van REIT’s is kleine beleggers mee laten doen met de grote spelers. Hierdoor hebben veel meer mensen de gelegenheid om in vastgoed te beleggen. Het is een mooi initiatief waar veel beleggers met plezier gebruik van maken. REIT’s horen bij een passieve vorm van beleggen: je laat je investeringen een lange periode vaststaan. Fondsen hebben sowieso een relatief laag risico en het kost je weinig tijd. Je hoeft niet iedere dag de koersen bij te houden en analyses te maken. Daarom zijn REIT’s geschikt voor casual beleggers die op zoek zijn naar het passief opbouwen van vermogen. Zeker gezien de lage spaarrente is dat mooi meegenomen. REIT’s zijn inmiddels makkelijk te traden bij grote brokers in Nederland en zijn een mooi onderdeel van een divers portfolio.

Gerelateerde artikelen

Veelgestelde vragen over REIT’s