Investeren in een Vakantiewoning: hoe werkt dat eigenlijk?

In onze zoektocht naar een zo hoog mogelijk rendement nemen we alle opties onder de loep. Het investeren in een eigen vakantiewoning klinkt in eerste instantie als een aantrekkelijk idee. Want je hebt alles zelf in de hand en bent volkomen onafhankelijk. Bovendien krijg je meer het gevoel een ondernemer te zijn en dat is uitdagend en spannend. Tegelijkertijd zijn er wel zaken waarmee je rekening moet houden. Denk bijvoorbeeld aan de financiering en de tijd die je kwijt bent. In dit artikel bespreken we waar je rekening mee dient te houden. Want uiteindelijk draait het erom dat je rendement behaalt zonder al te veel risico te nemen.  

Waarom beleggen in vakantiewoningen aantrekkelijk lijkt

De huizenprijzen stijgen onverminderd door. Gezien de ogenschijnlijk lakse houding van de overheid ten aanzien van dit probleem duurt het nog wel even voor het woningtekort wordt opgelost. De verwachting is daarom dat huizenprijzen nog wel even door blijven stijgen. In een dichtbevolkt land met beperkte afmetingen, zoals Nederland, is het sowieso aannemelijk dat huizenprijzen voortdurend toenemen. Onder andere omdat het aantal inwoners door blijft groeien.

De rijken der aarde investeren al sinds jaar en dag in vastgoed. Het is een mooie manier om je vermogen slapend te laten groeien. Maar is investeren in een vakantiewoning aantrekkelijk voor de doorsnee burger die wat extra te besteden heeft? In dit artikel bespreken we de voor- en nadelen. Bedenk wel dat bij dit soort kwesties je eigen financiële situatie een essentiële rol speelt. Daarom zijn we niet in staat om je rechtstreeks van een heldere conclusie te voorzien. Maar door alle voors en tegens op een rijtje te zetten helpen we je op weg met het maken van een keuze.

De wijze waarop je de aankoop financiert speelt een rol

Bij beleggen draait het allemaal om rendement. Het is essentieel om naar de cijfers achter de komma te kijken. Beleggen in een vakantiewoning is niet goedkoop. Het is een aanzienlijke investering en lang niet iedereen heeft dit geld zomaar beschikbaar. Uiteraard zijn er andere mogelijkheden, zoals het afsluiten van een hypotheek.

De mogelijkheden om de aankoop van je woning te financieren

Voor de meeste mensen is het afsluiten van een hypotheek de enige manier om een grote aankoop zoals een woning te financieren. De voorwaarden van zo’n lening zijn anders die voor de aankoop van je eerste huis. Het is mogelijk om de huidige hypotheek te verhogen, maar dat mag niet zomaar. Andere opties zijn het aanvragen van een investeringshypotheek of een verhuurhypotheek. In de onderstaande alinea’s bespreken we de beschikbare financiële constructies voor het aankopen van een vakantiewoning.

Een hypotheek aanvragen om een vakantiewoning te kopen

Het is niet zomaar mogelijk om een tweede hypotheek aan te vragen. Over het algemeen geldt dat je alleen een hypotheek kan krijgen op een vakantiewoning wanneer een van twee situaties zich voordoet. Het is uiteraard toegestaan om een hypotheek aan te vragen wanneer je er momenteel geen hebt. Dat gaat op wanneer je huidige woning afbetaald is of je om een andere reden geen gebruik maakt van een hypotheek. De meeste beleggers die kiezen voor het kopen van een vakantiehuis beschikken echter over een eigen woning. Vaak zit daar nog een hypotheek op. Wat zijn je opties in dat geval?

Algemene regels voor een hypotheek voor een tweede woning

Een tweede hypotheek aanvragen is lastiger dan veel mensen aannemen. Het is bijvoorbeeld niet mogelijk om het complete aankoopbedrag gefinancierd te krijgen. Afhankelijk van de kredietverstrekker ontvang je ongeveer 60 tot 80% van de waarde van het vakantiehuis. Dat wordt uiteraard berekend op je basis van je inkomen en je vaste lasten. Wanneer dit nadelig uitvalt is het mogelijk dat een bank een nog veel kleiner percentage financiert.

Je profiteert niet van hypotheekrenteaftrek over je tweede woning

Huizenbezitters maken dolgraag gebruik van de hypotheekrenteaftrek. Logisch, want hierdoor besparen ze jaarlijks duizenden euro’s. Helaas is het niet mogelijk om van de hypotheekrenteaftrek te profiteren bij een tweede woning, zoals een vakantiehuis. Het is belangrijk om hier rekening mee te houden omdat het een behoorlijke impact heeft op het uiteindelijke rendement.

Vermogensbelasting over je vakantiehuis

Een tweede woning valt voor de belastingdienst in box 3: de vermogensrendementsheffing. Dat is dus anders dan je eerste woning. Want die wordt als hoofdverblijf gezien en dus niet als vermogen om winst uit te halen. Over het algemeen is dat een nadeel. Maar tijdens het aflossen van een hypotheek kan het ook voordelen opleveren. Want je trekt je schulden van het belastbaar vermogen af. Het gaat hierbij om je totale bezit. Daarom profiteer je van belastingvoordeel wanneer je een tweede huis bezit en hier nog een schuld voor openstaat.

Een tweede huis kopen met de overwaarde van je huidige woning

Door de voortdurend stijgende huizenprijzen hebben veel huizenbezitters overwaarde. Dat wil zeggen dat hun resterende schuld lager is dan de netto opbrengst bij het verkoop van de woning. De overwaarde is het verschil wanneer de verkoopwaarde hoger ligt. In zo’n geval is het mogelijk om je hypotheek te verhogen en hiermee de aankoop van een tweede woning te bekostigen. Normaal gesproken is vereist dat je een hypotheek binnen 30 jaar aflost. Wanneer je jou hypotheek voor een tweede woning verhoogt is dat niet noodzakelijk. De exacte regels en details verschillen per geldverstrekker en je eigen, financiële sitautie. Bereken voordat je overgaat tot koop het complete kostenplaatje of laat dat doen door een expert. Het kopen en verhuren van een vakantiewoning is namelijk minder lucratief dan doorgaans wordt aangenomen.

Een investeringshypotheek om een vakantiewoning te kopen

Het kopen van een vakantiewoning doe je zowel vanuit persoonlijk als zakelijk perspectief. Daarom is het mogelijk om voor de aankoop een investeringshypotheek aan te vragen. Let wel goed op dat geldverstrekkers een onderscheid maken tussen een echte huurwoning en een recreatiewoning. Voor de laatste groep zijn de regels iets minder soepel. Een aantal hypotheekverstrekkers weigert om leningen uit te geven voor recreatiewoningen. Daarnaast geldt wederom dat banken niet allemaal exact dezelfde voorwaarden hanteren. Grote banken zoals ABN Amro, ING en de Rabobank verstrekken investeringshypotheken. Gezien de vele factoren die een rol spelen, waaronder je eigen financiële mogelijkheden, kunnen we in dit artikel niet voor je bepalen of een investeringshypotheek een geschikte optie is.

De hoogte van de rente op hypotheken

De hoogte en voorwaarden van je hypotheek spelen uiteraard een essentiële rol wanneer je rendement wenst te halen uit je vakantiewoning. Bereken dit allemaal zorgvuldig wanneer je kiest voor deze beleggingsstrategie. De periode waarin je de lening afsluit is daarbij van groot belang. Want de afgelopen jaren was er sprake van hevige schommelingen in de hypotheekrente. Inmiddels ligt deze bijvoorbeeld weer ruim boven de 2%. Terwijl deze in de zomer van 2021 nog onder de 1,5% terecht is gekomen. Dit geeft maar weer eens aan hoe complex het kopen en verhuren van een vakantiewoning is. Er zijn ongelooflijk veel factoren om rekening mee te houden. Om een betrouwbaar rendement op te strijken is het essentieel om ook naar de getallen achter de komma te kijken. Bovendien is dit een investeringsoptie waarbij er sprake is van onverwachte kosten. Bij meer gestandaardiseerde beleggingsinstrumenten is daar doorgaans geen sprake van.

Kosten om rekening mee te houden

Bij beleggen is het exact vaststellen van toekomstig rendement onmogelijk. Maar je weet meestal wel precies wat de kosten zijn. Die staan namelijk op de website van de online broker of exchange. Wanneer je een eigen huis verhuurt zijn de kosten op voorhand echter niet meteen inzichtelijk. Dat is in feite een ander risico waar je rekening mee dient te houden. In de alinea’s hierboven hebben we de hypotheek doorgesproken. Maar dat is slechts een onderdeel van de kosten die je maakt wanneer je van plant bent om een recreatiewoning te kopen en te verhuren.

Je vakantiewoning wordt niet iedere nacht verhuurd

Hoe vaak denk jij je vakantiewoning te verhuren? En hoeveel nachten blijven je gasten gemiddeld? Dat zijn belangrijke vragen om te stellen. Verder nemen de prijzen vaak toe tijdens het hoogseizoen. Hoe vaak vakantiegangers voor jou woning kiezen is afhankelijk van talloze factoren. Denk bijvoorbeeld aan de prijs, concurrerende woningen in de omgeving en de locatie op zich. Sommige plekken zijn ontzettend lucratief tijdens het hoogseizoen. Terwijl je bij anderen op een wat meer constante toestroom van gasten kunt rekenen. Maar bedenk wel dat je woning hoe dan ook dagen en nachten leeg zal staan.

Onverwachte factoren hebben invloed op je rendement

Bovendien zijn er onverwachte factoren om in acht te nemen. Want er zijn scenario’s waarin mensen minder op vakantie gaan of het zelfs volstrekt onmogelijk is. De coronacrisis is een uitstekend voorbeeld. Talloze bezitters van vakantiewoningen hebben een lange periode niks verdiend en wel kosten gemaakt.

Daarnaast spelen economische ontwikkelingen een rol. Een economische recessie is vaak een aanleiding voor minder vakanties. Want het is een van de eerste zaken waarop consumenten besparen wanneer ze het een tijdje zuinig aan doen. Maar we zien in het begin van zo’n crisis vaak een toename van het aantal vakanties in eigen land. Dat is goedkoper en aantrekkelijker wanneer je voorzichtig omspringt met je geld. Tijdens zo’n periode kan het best zijn dat een vakantiewoning in Nederland juist meer oplevert. Wat we proberen aan te geven is dat het onmogelijk is om te voorspellen hoe het jouw vakantiewoning vergaat. Er zijn veel meer factoren die een rol spelen waardoor het risico relatief hoog is.

Kosten voor de inrichting van de recreatiewoning

Met een kaal huis ben je er nog niet. Want vakantiegangers huren een volledig gemeubileerd en ingericht huis. Denk hieraan bij het maken van je berekeningen. Want een woning compleet inrichten is duur. Daarbovenop gaat het niet alleen om het meubilair, maar ook om gebruiksvoorwerpen zoals servies, een koffiezetapparaat, beddengoed en dergelijke. Een deel hiervan zal regelmatig vervangen moeten worden. Dus ook op de lange termijn maak je kosten voor de inrichting van de vakantiewoning. Daarbovenop gaan vakantiegangers meestal iets minder voorzichtig en zorgvuldig om met spullen. Hierdoor is de levensduur van gebruiksvoorwerpen in een vakantiehuis over het algemeen korter.

Kosten voor service en het onderhoud van het vakantiehuis

Kosten voor onderhoud en service zijn voor een groot deel afhankelijk van je eigen inbreng. Geef je huurders zelf de sleutel of laat je dit aan iemand anders over? Hetzelfde geldt voor de schoonmaak. Wanneer je een woning vaak voor een korte periode verhuurt dient deze vaak schoongemaakt te worden. Bij het inhuren van een schoonmaakdienst lopen de kosten al snel hoog op. Het scheelt uiteraard als je veel zelf doet. Maar dan moet je wel in de buurt van het huis wonen.

De verzekering voor je vakantiewoning

De verzekering van een woning kost uiteraard geld. Denk hieraan voordat je begint met investeren in een vakantiewoning. Door de jaren heen lopen deze kosten behoorlijk op. Dat gaat allemaal ten koste van je rendement. Helaas houden lang niet alle enthousiaste beleggers rekening met dergelijke uitgaven. Waardoor ze uiteindelijk veel minder profijt halen uit hun aankoop dan vooraf aangenomen.

Betalen voor het vinden van huurders voor je recreatiewoning

Het vinden van huurders is ook al niet gratis. Tenzij je zelf continu huurders weet te overtuigen. Maar dan kost het weer een hoop tijd. Huurders vinden voor een recreatiewoning is niet heel duur. Maar het zijn wel kosten om rekening mee te houden. Inmiddels vindt het zoeken en vinden van vakantiebestemmingen vrijwel uitsluitend online plaats. Door je huis op websites aan te prijzen weten potentiële huurders je makkelijk te vinden. Daarbij is het belangrijk dat je de woning op een aantrekkelijke wijze presenteert. Mooie foto’s en een leuk verhaal zijn bijvoorbeeld voorwaarden. Als je hier aanleg voor hebt is het best mogelijk om dit zelf te doen. Maar het inhuren van een professionele fotograaf levert over het algemeen mooiere resultaten op. Wederom zijn dit kosten om rekening mee te houden.

Verder speelt het platform waarop je jouw woning aanbiedt een rol. Een aantal vraagt namelijk om een percentage van het totale huurbedrag. Over het algemeen is dat erg onvoordelig voor jou als verhuurder. Bij andere websites betaal je slechts voor het aanbieden van je woning en eventueel voor extra advertenties. Meestal is dat een stukje goedkoper, maar het zijn wel wederom kosten die je mee moet nemen in je berekeningen.

Het type vakantiewoning dat je koopt speelt een rol

De ene vakantiewoning is de andere niet. Voor jou als koper en verhuurder zijn talloze factoren van belang. Uiteraard spelen locatie, omvang en algemene aantrekkelijkheid van de woning een rol. Verder zijn er een hoop vakantiehuizen die in een vakantiepark staan. Wanneer je die koopt ben je doorgaans aan bepaalde regels gebonden. Je bezit bijvoorbeeld de grond onder de woning niet. Verder heb je minder vrijheden omdat je vaak onderdeel bent van een collectief. Dat kan overigens ook voordelen opleveren. Soms is de schoonmaak en het onderhoud relatief goedkoop te realiseren. Bovendien zijn er parken die investeringen van particuliere beleggers aanmoedigen. Een mooi voorbeeld is Center Parcs. Zij hebben initiatieven waarbij ze helpen met het financieren van de aankoop. Let uiteraard wel goed op de voorwaarden om te bepalen of een aankoop verstandig is of juist niet.

Heb je zin in elke keer dezelfde vakantiebestemming?

Je bepaalt uiteraard helemaal zelf of je de door jou gekochte vakantiewoning ook voor je eigen vakanties benut. Voor je rendement is het in ieder geval wel een goed idee. Want je bespaart uiteraard op de kosten van het huren van een ander verblijf. Tenzij je meerdere vakantiehuizen koopt is het dan wel zaak dat je altijd, of in ieder geval zeer regelmatig, op dezelfde locatie je vakantie viert. Sommige mensen vinden dat heerlijk, terwijl anderen liever elke keer een nieuwe stad of streek verkennen.

Dit is compleet subjectief en bepaal je helemaal zelf. Maar het is voor je investering in een vakantiewoning wel financieel aantrekkelijker om je eigen vakantiehuis te benutten. Want de kosten die je anders kwijt bent aan het huren van een verblijf tel je in feite gewoon bij het rendement op. Hoewel je ook geld kwijtraakt omdat anderen de woningen niet kunnen huren wanneer je hier zelf in verblijft. Vakanties buiten het hoogseizoen zijn dan een mooie oplossing.

Alternatieven voor het kopen en verhuren van een vakantiewoning

In dit artikel analyseren we de koop en verhuur van een recreatiewoning als beleggingsstrategie. Zoals hierboven besproken komt daar heel wat bij kijken. Daarom is het geen gek idee om alternatieven in overweging te nemen. Wanneer je wenst te profiteren van de groei in waarde van vastgoed zijn REIT’s interessant. Je investeert dan via een fonds samen met anderen in vastgoed. Een van de grootste voordelen is dat beleggen in een REIT minder tijd kost. Maar je offert daarvoor wel een gedeelte van je onafhankelijkheid op. We hebben een uitgebreid artikel over REIT’s geschreven: Beleggen in REIT’s: Hoe, Waarom en Waar?

De plek van een eigen vakantiehuis in een divers portfolio

Diversificeren is het sleutelwoord om de risico’s bij het beleggen laag te houden. Plus het kiezen voor beleggingsproducten die van zichzelf al een laag risico hebben. Hoe verhoudt het kopen en verhuren van een vakantiewoning zich tot andere beleggingsopties? Op zich is dat lastig te concluderen. Dat geeft eigenlijk al wel aan dat vakantiewoningen een relatief hoog risico hebben. Dat komt onder andere omdat het zo’n immense investering is. Voor veel beleggers is de aankoop van één extra woning het maximum. Dat moet dan wel meteen een schot in de roos zijn. Het risico ligt met name het kopen van het verkeerde huisje. Daarom wordt het gevaar minder groot wanneer je meerdere panden in bezit hebt.

Over het algemeen geldt dat een divers portfolio dé manier is om rendement te behalen zonder onnodig risico te nemen. Dat lukt alleen wanneer het vakantiehuis slechts een klein deel is van de totale waarde van je beleggingen. Daarom is verantwoord beleggen in een recreatiewoning eigenlijk alleen haalbaar wanneer je over een groot vermogen beschikt.

Conclusie over het beleggen in een recreatiewoning

Zoals te lezen zijn er heel wat voorwaarden om rekening mee te houden wanneer je belegt in een vakantiewoning. Het helpt wanneer je een ondernemende geest hebt. Want het is een behoorlijk tijdrovende beleggingsstrategie. Daarnaast is het een groot voordeel wanneer je zelf gebruik maakt van de woning voor je vakanties. Uiteindelijk komt het allemaal neer op het scoren van een goede deal. Het realiseren van voordelige financiering is essentieel. Hetzelfde geld voor je keuze op de vakantiewoning. Wanneer je de verkeerde kiest loop je kans veel verlies te maken. Daarom is het kopen en verhuren van een vakantiehuis een risicovolle aangelegenheid. Kies alleen voor deze beleggingsstrategie wanneer je helemaal zeker bent van je zaak. Investeer niet meer geld dat je niet kunt missen en zorg voor een gevarieerd portfolio.

Gerelateerde artikelen

• 
  €500 investeren: welke opties zijn er?
• 
  Beleggen in REIT’s: Hoe, Waarom en Waar?
• 
  Beste Technologie ETF’s om in te beleggen

Meestgestelde vragen